Комментарий для журнала «Новости рынка недвижимости» по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

13.01.2011

Комментарий для журнала «Новости рынка недвижимости» по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Журналист: Эльвира Аникина

Вопрос «НРН»: В конце 2010 года были внесены изменения в законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Согласно данному закону, сельскохозяйственные земли, которые не используются по назначению, будут изыматься.

Скажите пожалуйста,  может ли данный закон коснуться тех граждан, кто имеет земельные паи?

Скупова И.А., Уполномоченный по правам человека в Самарской области:

Благая цель законодательных изменений заключается в том, чтобы усилить заслон сосредоточению части земель сельскохозяйственного назначения в руках тех, кто не является ныне работниками сельскохозяйственных предприятий и не собирается вести хозяйство на земле, что влечет за собой фактическое использование земель в иных коммерческих целях.

Для рядовых граждан, для тех, которые «на земле»:  на первый взгляд, законодательные изменения не несут себе каких-либо принципиальных новшеств  и не содержат угроз для собственников земельных паев.

Есть и плюсы. Ведь наиболее типичной ситуацией нарушения прав владельцев земельных долей и земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является нарушение условий договоров аренды земельных долей или их ненадлежащее оформление (например, заключение договора аренды земельного участка неуполномоченным лицом при отсутствии оформленной доверенности от участников долевой собственности). И уточнение полномочий общего собрания участников долевой собственности – это дополнительные гарантии прав собственников земельных паев.

Однако риски все же существуют с учетом накопившихся ранее проблем и существенных трудностей для граждан в оформлении и реализации права собственности на земельные участки. Проблемы эти хорошо известны:

·       невозможность на практике указать месторасположение выделяемого земельного участка конкретному собственнику;

утрата контроля над долями земельной собственности ( виллу недостаточной правовой грамотности пользователей и ухищрений при информировании об изъятии);
фактическое приобретение инвестором земельных долей через иных участников долевой собственности либо через сельскохозяйственную организацию, использующую земельный участок, в режиме конфиденциальности, что ведет к ущемлению прав законных собственников – миноритариев в виде выделения им худших участков земель, наименее пригодных для сельскохозяйственного землепользования;
·                     злоупотребление полномочиями путем внесения изменений в учредительные документы сельскохозяйственных предприятий, направленных на дезавуирование решающего права голоса владельцев земельных паев и собственников земельных долей в ситуациях перераспределения или иных форм распоряжения общей долевой собственностью.

Наличие таких практик, причем очень труднодоказуемых,  создает предпосылки для  формально законного изъятия земельных участков, а на самом деле являющегося захватом чужой собственности. 

·         сложность и длительность оформления документов, подтверждающих право собственности на земельные доли, на выделенные земельные участки;

·         техническая сложность процедуры межевания земельных участков. А ведь отсутствие или незавершенность процедур межевания и государственного кадастрового учета земельных участков тоже означает  фактическое неиспользование земельного участка, и может получиться, что человек бьется-бьется за оформление, причем вполне возможно преднамеренное «торпедирование» при наличии заинтересованных структур и при помощи регистрирующих структур,  а потом ему выкатывают решение суда: «не по назначению используете». Хоть бы он и обихаживал свой участок, но нет бумаги – значит, не по назначению. 

Гораздо большей пользы реальным пользователям изменения в Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и иные нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения в данной сфере, направленные на существенное упрощение процедуры выделения земельных участков в счёт земельной доли, совершенствования порядка информирования собственников невостребованных земельных долей об образовании земельных участков и  социально обоснованной дифференциации земельного налогообложения с учетом фактически сложившихся обстоятельств использования земли и независящих от граждан.  Не лишне было бы также конкретизировать  законодательные основания  процедуры информирования собственников невостребованных земельных долей при образовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.