В Самарской Губернской Думе состоялись слушания, посвященные ходу реализации Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области»

21 июля 2017 года в Самарской Губернской Думе состоялись думские слушания на тему «О ходе реализации Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области».

В слушаниях приняли участие представители Правительства Самарской области, администраций городских округов и муниципальных районов, депутаты Государственной Думы и Самарской Губернской Думы, Уполномоченный по правам человека в Самарской области, представители прокуратуры и правоохранительных органов, представители организаций- застройщиков и сами граждане – участники долевого строительства.

Уполномоченный по правам человека в Самарской области Ольга Гальцова выступила с подробным докладом о защите прав и интересов участников долевого строительства многоквартирных домов.

Вопросы соблюдения прав граждан на жилище находятся в поле постоянного внимания Уполномоченного по правам человека в Самарской области. И это не удивительно. Проведенные совместно с Самарским национальным исследовательским университетом имени академика Королёва в прошедшем году социологические исследования показали, что 56% жителей Самарской области считают, что их конституционное право на жилище не соблюдается.

Институт долевого участия в строительстве, имеющий свое начало в 90-х годах XX века, стал естественным следствием невозможности решения гражданами своих проблем. Тогда, в отсутствие специального законодательства, застройщики устанавливали свои правила формирования договоров, которые нигде не регистрировались, не проходили государственной экспертизы.

В свою очередь, органы власти и местного самоуправления определяли площадки под строительство многоквартирных домов без надлежащего оформления, и застройщики приступали к сбору денег у потенциальных «обманутых дольщиков», не имея даже минимального пакета разрешительной документации.

И это породило проблему на десятилетия.

К Уполномоченным по правам человека в Самарской области за весь период существования института государственной правозащиты поступили обращения более, чем от 1000 граждан по вопросам, связанным с нарушением прав так называемых «обманутых дольщиков» - людей, заключивших с застройщиками договоры и не получившими по ним надлежащего исполнения.

Сквозь призму поступающих обращений граждан отчетливо прослеживается история развития общественных отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве жилья, история изменения действующего законодательства.

Подавляющее количество случаев непредоставления гражданам жилья приходится как раз на неисполнение договоров, заключенных в период до 2005 года, когда отсутствие правового регулирования отношений граждан и застройщиков позволяло недобросовестным организациям обманывать людей.

На 2004 год уже существовало 45 объектов – как домов, так и целых жилых комплексов, которые не были достроены и граждане не имели перспектив получить оплаченные ими квартиры.

Именно тогда начали формироваться реестры недостроенных домов и реестры обманутых граждан, которые и стали основой для принятия Закона Самарской области «О мерах по защите обманутых дольщиков».

Градус социальной напряженности по всей стране вынудил в срочном порядке принять 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Введение института государственной регистрации договоров долевого участия ознаменовало новый этап развития долевого строительства.  

Но вместе с тем, принятые государством меры не смогли обезопасить граждан в полном объеме.

Правоприменительная практика показала, что застройщики начали использовать другие способы привлечения средств граждан, использовать инвестиционные договоры, договоры займа, которые регистрации не подлежали.

На это застройщики шли, в том числе, из-за несоблюдения регламентов прохождения документов в органах власти и местного самоуправления, когда разрешительная документация выдавалась годами, что могло привести к фактическому краху бизнеса.

Существует масса примеров вопиющего нарушения прав граждан, причем как в случае заключения различных «псевдо-договоров», так и в случае заключения договоров долевого участия.

Так, в настоящее время абсолютно критичной является ситуация с участниками долевого строительства многоквартирного дома, расположенного в Автозаводском районе Тольятти, застройщик – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ». В указанном доме из 210 квартир по 127 квартирам произошли «двойные» продажи. Первые договоры по этому объекту были заключены еще в 2009 году.

На одну и ту же квартиру претендует с одной стороны простые граждане, а с другой – коммерческий банк (Национальный торговый банк, а впоследствии – ГЛОБЭКС).

Несмотря на обвинительные приговоры, вынесенные виновным лицам, по настоящее время способ урегулирования ситуации со спорными квартирами не определён. Более того, сложилась судебная практика, когда удовлетворяются исковые заявления о признании права за банком. Сегодня на грани выселения находятся граждане со своими семьями из 127 квартир, в которых они уже сделали ремонт. Ситуация патовая. Не имея решения, сейчас сознательно оттягивается ввод дома в эксплуатацию.

Приведенный случай показывает целый комплекс нарушений прав граждан. Это и отсутствие прав собственности, и проживание в доме, не введенном в эксплуатацию, отсутствие регистрации по месту жительства и невозможность из-за этого получать социальные выплаты. Представьте себе положение людей, десятилетие живущих на «птичьих правах». У некоторых дольщиков уже выросли дети, а некоторые ушли из жизни.

Аналогичных примеров немало и в Самаре – первоначальные застройщики «Горос», «Гагаринец», «Средневолжскстрой» и другие.

Качественно новый уровень защиты прав граждан был предложен законодателем в 2014 году, когда в 214-й закон была введена обязанность страхования гражданской ответственности застройщиков от неисполнения обязанности передать участникам долевого строительства жилые помещения.

Вместе с тем, даже страхование ответственности застройщиков не всегда способно защитить граждан. И в Самарской области, к сожалению, есть такой пример. Уже 2015 года.

Общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ «НЕДВИЖИМОСТЬ» является застройщиком жилого массива «Березовка» в Ставропольском районе.

Застройщик был признан участником программы «Жилье для российской семьи», получена разрешительная документация, заключены договоры долевого участия, застрахована гражданская ответственность.

При таких обстоятельствах, особенно, что застройщик является участником государственной программы, граждане не могли и предполагать, что могут стать «обманутыми дольщиками».

Но в июле 2015 года застройщик заключает с «ФИА-Банком» кредитный договор, отдавая земельный участок под строительство в залог.

В настоящее время и банк, и застройщик, и страховая компания признаны банкротами, дом в эксплуатацию не введен, а земельный участок находится в залоге у Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», требование которой о включении в реестр кредиторов в настоящее время принято к рассмотрению Арбитражным судом.

Таким образом мы видим, что установленный механизм по страхованию гражданской ответственности застройщика в данном случае никак не помог гражданам.

Проблема обманутых дольщиков для Самарской области была и остается до сих пор чрезвычайно актуальной.

На начало 2017 года в перечень проблемных объектов, утвержденный Постановлением Правительства Самарской области № 329, было включено 50 объектов, из которых по 38 объектам определен новый инвестор-застройщик, а вот по 12 объектам способ решения проблемы не найден.

Безусловно, и Правительство Самарской области, и министерство строительства предпринимают все возможные меры по привлечению инвесторов для разрешения проблемы «обманутых дольщиков», но ситуация по определённым проблемным объектам не может не настораживать.

В рамках реализации Постановления Правительства Самарской области № 54 министерством строительства Самаркой области были организованы и проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов.

Анализ исполнения организациями принятых обязательств по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требований участников долевого строительства показывает, что отдельные инвесторы либо не исполняют их, либо допускают волокиту в исполнении, либо исполняют удобным для них способом, но не удовлетворяющим граждан.

Так, по итогам проведенного министерством конкурса, постановлениями администрации Волжского района Обществу с ограниченной ответственностью «Солнечная Долина» были предоставлены в собственность земельные участки в целях завершения строительства проблемного объекта - комплекса «Дубрава» в поселке Стройкерамика.

Застройщик обязался завершить строительство и удовлетворить права требования 299 участников долевого строительства на получение ими 306 жилых помещений. В настоящее время, количество дольщиков по указанному проблемному объекту увеличилось и составляет 406 человек, при этом 68 из них впервые заключили договоры.

Застройщик к строительству не приступил.  В 2016 году Арбитражным судом вынесено решение о введении в его отношении процедуры наблюдения. Поскольку права на земельные участки зарегистрированы за застройщиком, следовательно, они могут быть включены в конкурсную массу, что приведёт к невозможности продолжения строительства и увеличению количества «обманутых дольщиков».

И такой пример не один. Строительная компания «Новый город», являясь победителем конкурса, приняла на себя обязательства по удовлетворению прав требований 120 участников долевого строительства на проблемном объекте в Ленинском районе города Самары. По состоянию на май 2017 года застройщик не заключил с гражданами  каких-либо договоров.

ООО «Строй Центр» из принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований 239 участников долевого строительства, по истечении более двух лет удовлетворил права требования только 44 граждан, и то посредством выплаты денежных средств.

Ситуация, когда отдельные организации-победители конкурсов прямо или косвенно уклоняются от принятых обязательств, не может не беспокоить Уполномоченного по правам человека в Самарской области.

По нашему мнению, требуется полный анализ исполнения принятых обязательств, по результатам которого необходимо определить возможные меры для предотвращения негативных последствий.

Никто из участников сегодняшнего мероприятия не сможет аргументированно поспорить с тем, что основной идеей законодательной работы, касающейся участия в долевом строительстве, является идея предоставления гражданам – участникам долевого строительства дополнительных гарантий и действенных инструментов защиты их прав.

Данная идея была отражена во внесенном Правительством Российской Федерации по поручению Президента законопроекте, который позавчера, 19 июля, был принят Государственной Думой во втором чтении. В процессе подготовки к рассмотрению и Самарская Губернская Дума, и Правительство Самарской области высказали позицию о необходимости поддержки проекта.

Законопроектом предлагается создание государственной публично-правовой компании, которая будет аккумулировать вносимые застройщиками средства компенсационного фонда, за счет которого будут восстанавливаться нарушенные права граждан.

В чем принципиальное отличие компенсационного фонда от существующего механизма страхования ответственности? Деньги, потраченные на страхование, сейчас, в случае отсутствия страховых событий, становятся прибылью страховых компаний.

В случае принятия законопроекта, деньги сохраняются и аккумулируются для восстановления нарушенных прав граждан в будущем.

К тому же, учредителем данной публично-правовой компании является Российская Федерация, поэтому случаи одновременного банкротства застройщика и страховой компании данный механизм исключает.

После рассмотрения законопроекта в первом чтении участниками законодательного процесса были высказаны опасения относительно предложенной схемы предоставления гражданам гарантий защиты их конституционных прав собственности и с точки зрения застройщика.

Ведь чрезмерная финансовая нагрузка на строительные организации может привести к созданию экономических рисков для застройщиков и неизбежно повлияет на увеличение стоимости жилья и невозможности многим нашим гражданам улучшить свои жилищные условия.

Во втором чтении данные опасения были сняты. Теперь существующие расходы застройщиков, а это - отчисления в компенсационный фонд, созданный в соответствии с 214-м Федеральным законом на основании Постановления Правительства Российской Федерации № 1310, в размере 1 % от планируемой стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации, и затраты на страхование ответственности будут заменены на отчисления в размере 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Величина взноса может изменяться только на основании федерального закона и не чаще одного раза в год. Ранее право изменения размера отчислений предлагалось предоставить как Правительству, так и самой публичной компании, если будет спрогнозирована недостаточность ее имущества.

Обсудив основные проблемы, возникающие в ходе реализации мероприятий, направленных на решение проблем обманутых дольщиков, участниками думских слушаний выработаны рекомендации в адрес Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Самарской Губернской Думы, Правительства Самарской области, министерства строительства Самарской области, Администрации городского округа Самара, органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Самарской области.