Как не стать жертвой мошеннических действий в отношении принадлежащего объекта недвижимости, к которым относятся земельные участки?

Комментирует начальник управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Самарской области Дмитрий Макаров.

Из анализа обращений граждан, поступающих в органы прокуратуры, о нарушении прав заявителей на земельные участки следует, что одной из основных причин возникновения земельных споров является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о границах принадлежащих им земельных участков, установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

До настоящего времени такие границы не определены в отношении почти половины участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Отсутствие установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства сведений о границах земельных участков в ЕГРН не исключает возможность формирования в их границах иных земельных участков, постановки таких участков на кадастровый учет, регистрации прав в ЕГРН, т.е. фактическое завладение земельным участком третьими лицами. Для исключения подобных фактов, а также факторов, способствующих возникновению земельных споров, собственникам земельного участка необходимо осуществлять его межевание.

Межевание земельного участка - это комплекс работ, осуществляемых с целью установления и закрепления границ земельного участка на местности, а также определения его площади и местоположения. Суть данной процедуры заключается в точном установлении границ земельного участка и отражении их в государственном кадастре недвижимости ЕГРН.

Работы по подготовке документов – межевых планов для учета изменений, в том числе уточнения местоположения границ земельного участка проводят кадастровые инженеры – физические лица, входящие в состав саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Реестр кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.

 Собственник земельного участка выступает в качестве заказчика кадастровых работ по межеванию земельного участка, а значит, оплачивает их выполнение (ст.ст. 35-37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Если образуется новый земельный участок, то определение его границ (межевание) является обязательным. Если же право на земельный участок было зарегистрировано ранее, но в ЕГРН в связи с отсутствием межевания нет сведений о координатах характерных точек их границ, то собственники решают сами, проводить его или нет. Действующее законодательство не обязывает их это делать.  Вместе с тем Управление Росреестра по Самарской области настоятельно рекомендует собственникам земельных участков, у которых отсутствуют уточненные границы, провести их межевание.

При приобретении земельных участков с неуточненными границами возможны следующие риски:

- судебные споры с владельцами смежных земельных участков;

- вероятность получить участок фактически меньшего размера;

- возможность приобрести участок с ограниченными правами на землю, к примеру, в связи с подземным газопроводом низкого давления, линией электропередач (ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

- приобретение «другого» участка, т.е. земельного участка, фактически расположенного в ином месте.

После проведения межевания и подготовки кадастровым инженером межевого плана собственнику (либо законному представителю) необходимо подать заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка.

Подать заявление о государственном кадастровом учете можно одним из способов, установленных ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

- обратившись в МФЦ;

- посредством электронного сервиса на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru;

- направив заявление в Росреестр по почте (подлинность заверяется в нотариальном порядке);

- заказать выездное обслуживание в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» (подробная информация http://kadastr.ru/services/vyezdnoe-obsluzhivanie/ ).

Кроме того, собственник земельного участка, либо его законный представитель, вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о запрете регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без его личного участия (ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Наличии в ЕГРН такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом.

Запись в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника земельного участка не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.